A checagem invisível que protege o comprador antes da assinatura
Nos últimos anos, o mercado imobiliário brasileiro vive uma expansão constante. Com mais pessoas comprando imóveis para moradia, investimento ou proteção patrimonial, cresce também a preocupação com a segurança jurídica das transações. Nesse cenário, um termo antes restrito a grandes empresas ganhou espaço entre consumidores comuns: due diligence imobiliária.
Mas afinal, por que esse processo se tornou tão essencial?
A due diligence pode ser comparada aos bastidores de uma compra — um trabalho cuidadoso de investigação que, embora não apareça nas placas de “Vende-se”, determina se aquele imóvel é realmente uma boa oportunidade ou uma grande fonte de dor de cabeça. Advogados especializados relatam que, por trás de muitos imóveis aparentemente perfeitos, há problemas ocultos capazes de travar financiamentos, impedir escrituras e até anular a compra.
O documento mais emblemático desse processo é a matrícula do imóvel. É nela que está registrado o “passado” da propriedade: quem foi dono, se já foi penhorada, se serve de garantia para dívidas ou se possui qualquer restrição de transferência. Uma simples hipoteca esquecida no passado pode complicar a vida do comprador, e é justamente para evitar esse tipo de surpresa que a due diligence existe.
Mas a checagem não se limita às quatro paredes da propriedade. Verificar a situação jurídica do vendedor — seja uma pessoa física ou uma empresa — tornou-se parte fundamental do trabalho. Especialistas explicam que um imóvel pode ser juridicamente perfeito, mas se o proprietário enfrenta processos ou dívidas relevantes, ele pode tentar usar o bem como forma de fugir do pagamento, colocando o comprador em risco de ver o negócio anulado anos depois.
Outro ponto que costuma surpreender quem está prestes a fechar negócio é a divergência entre o que está construído e o que realmente está regularizado. Casas que tiveram ampliações sem aprovação, apartamentos com reformas que alteraram áreas internas e imóveis comerciais que não obedecem às regras de zoneamento podem gerar multas, bloquear financiamentos e até impedir o uso do imóvel para determinados fins. “A planta aprovada não é um detalhe burocrático — é uma garantia”, comentam profissionais da área.
A due diligence também se estende ao entorno e às condições estruturais da construção. Em uma época de crescimento urbano acelerado, a análise ambiental e de vizinhança se tornou parte da rotina. Há bairros expostos a alagamentos, terrenos com histórico de contaminação industrial e condomínios endividados que podem impor taxas extras inesperadas aos novos proprietários.
No fim, o trabalho culmina em um parecer jurídico que resume semanas de investigação: um documento claro, técnico e objetivo que responde à pergunta que todo comprador faz — “é seguro seguir com a compra?”. Esse parecer orienta negociações, corrige problemas antes da assinatura e, principalmente, evita prejuízos que só aparecem quando já é tarde.
Em um mercado cada vez mais dinâmico, a due diligence imobiliária deixou de ser um luxo para se tornar um ato de prudência. Trata-se do tipo de análise que não aparece nas fotos do anúncio, mas que faz toda a diferença entre um investimento sólido e um problema de anos.
Por : Thiago Marinheiro Peixoto
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